SCPI = société civile de placement immobilier
En 2022 les SCPI ont battu tous les records de collecte avec plus de 10 milliards d’euros.
Cela s’explique car ce type de placement à de nombreux atouts et notamment par rapport à l’immobilier physique
. l’investissement varie entre 100 et 1500 € en moyenne, pour une durée de 8 à 10 ans et on peut investir dans des SCPI fiscale (Pinel, MH, Malraux …)
Mais c’est quoi ?
il s’agit d’un placement adossé à un parc immobilier physique d’ou son nom PAPIER PIERRE.
En investissant vous achetez des part dans une société qui géré un parc immobilier et vous reverse une quote-part des loyers qu’elle encaisse.
Pour en savoir plus j’ai mis en ligne un guide en téléchargement
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Patrick Kervadec
Les conseils présentés dans le cadre des post, vidéos ou commentaires sont à portée générale et ne s’apparentent, en aucun cas, à des consultations personnalisées relatives entres autres à des conseils en investissements financiers, la souscription de produits d’assurance ou encore à de l’intermédiation en opérations de banque, en services de paiement et à plusieurs opérations relatives à des contrats de crédit.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques
Une SCPI permet d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif avec un placement collectif.
Mais Investir dans une SCPI à une marge de risque car ni le rendement, ni le capital ne sont garantis.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un placement collectif qui collecte des fonds apportés par des investisseurs particuliers afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. En On obtient en échange des parts sociales, elles ne sont pas cotées en Bourse. Les SCPI appartiennent à la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC).
Le capital social des SCPI est au minimum de 760.000 euros. Leur objet est d’investir dans l’acquisition d’un patrimoine immobilier destiné à la location. Puis, d’en assurer la gestion. Ces sociétés n’ont pas le droit de se livrer à une activité de marchand de biens et la promotion immobilière leur est interdite.
Juridiquement, les SCPI sont scindées en 2 familles.
Les SCPI à capital fixe : l’épargnant peut acquérir des parts lors de l’émission de capital ou d’une augmentation de capital qui ne peut être effectuée qu’en respectant certaines conditions. La précédente augmentation de capital doit notamment avoir fait l’objet d’un placement dans la pierre à 75 %. De même, les parts anciennes se trouvant sur le marché secondaire ne doivent pas être vendues à un prix inférieur à celui des nouvelles.
Les SCPI à capital variable : l’épargnant peut acquérir ou céder ses parts quand il le souhaite. C’est la SCPI qui détermine leur prix en fonction du prix de marché de son patrimoine. Ce mécanisme est avantageux pour l’associé-vendeur qui n’a pas à chercher un repreneur. C’est la SCPI qui s’en charge, moyennant des frais, si la demande existe.
Supervisées par l’AMF, les SCPI opèrent dans différents secteurs : immobilier commercial (bureaux, centres commerciaux, etc.) et/ou immobilier résidentiel.
Ces sociétés peuvent acquérir :
- Des immeubles construits ou acquis, en vue de leur location et des droits réels qui portent sur de tels biens ;
- Des parts de sociétés de personnes non cotées à prépondérance immobilière dont l’objet social est identique à celui d’une SCPI ;
Une fois qu’elles ont perçu des loyers ou dégagé des plus-values en vendant certains éléments de patrimoine, les SCPI restituent une partie de ces sommes aux porteurs de parts après déduction des frais de gestion.
Investir dans une SCPI : avantages et inconvénients
Avantages
Investir dans une SCPI permet de devenir copropriétaire de biens immobiliers moyennant un budget réduit par rapport à celui d’un investissement direct. Le prix de souscription d’une part de SCPI est fixé en divisant la valeur nette du patrimoine par le nombre de parts. Le porteur est dégagé des soucis de gestion liés au patrimoine immobilier.
Inconvénients
Les SCPI ont des frais importants :
- Frais de souscription : destinés à rémunérer la société de gestions, calculés sur le prix de la part, et intégrés au prix de souscription, leurs poids varient de 5 % à 12 % du montant souscrit.
- Frais de gestion : cette ponction se situe entre 8 % et 10 % des revenus (loyers essentiellement) de la SCPI.
- Frais de cession : proportionnels au montant de la vente et à la charge de l’acquéreur, ces frais sont retenus lors de la vente. S’y ajoutent des droits d’enregistrement.
Compte tenu du niveau des frais prélevés par les sociétés de gestion, il est déconseillé d’acquérir des parts dans une optique de placement à court terme. Il faut au moins une dizaine d’années pour revenir sur ses pieds.
Fiscalité des SCPI
Les revenus des porteurs de parts de SCPI reçoivent 2 types de revenus pour lesquels ils sont taxés directement au titre de la transparence (article 239 septies du CGI). Ces revenus proviennent des revenus locatifs ou des revenus financiers que les SCPI obtiennent, par exemple, en plaçant des fonds en quête d’investissement.
Les revenus locatifs sont taxés à l’impôt sur le revenu selon les dispositions de la fiscalité foncière et sont assujettis aux prélèvements sociaux (17,2 % depuis le 1er janvier 2018). Les gains provenant des plus-values immobilières dégagées par la SCPI (et reversées aux porteurs) sont imposés après application d’un abattement pour durer de détention. Il faut attendre 22 ans pour échapper totalement à l’impôt et 30 ans pour couper aux prélèvements sociaux.
Les revenus et cessions d’actifs financiers sont taxés au Prélèvement Forfaitaire Unique (PLU) à 30 % ou à l’impôt sur le revenu (si cette option est plus favorable pour le contribuable).
Dans beaucoup de cas, il est préférable de souscrire des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. En effet, le souscripteur profite de frais d’achat réduits et de la fiscalité de l’assurance-vie, beaucoup plus favorable que celle s’appliquant aux revenus fonciers. Par ailleurs, c’est l’assureur qui se charge de la gestion des parts sur le marché secondaire, ce qui garantit une liquidité constante.
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