Rendement et rentabilité : les deux termes sont souvent confondus par les investisseurs. Ils regroupent, pourtant, deux notions distinctes.
La plupart du temps, c’est la notion de rendement qui est mise en avant dans le cadre d’un placement immobilier. Les vendeurs de logements locatifs nus ou meublés, ou de locaux commerciaux, annoncent ainsi, généralement, un pourcentage correspondant à ce que rapporte le bien durant sa mise en location. De leur côté, les investisseurs sont rassurés par ce chiffre (4 % à 7 %, par exemple) et s’imaginent qu’il signifie que leur placement est rentable. En réalité, cela peut être le cas… ou pas !
Le rendement doit être calculé « net fiscal »
Le rendement englobe, en effet, la seule notion de rapport du bien au cours de sa vie locative. D’abord calculé brut (rapport entre prix d’achat et revenus locatifs), il doit ensuite être calculé net de frais, puis, enfin, net d’impôt.
C’est ce rendement dit « net net » qui donne le réel rendement de l’opération.
Exemple : vous achetez un logement pour 150.000 € (tous frais compris) qui peut être loué 650 € / mois.
Son rendement brut vous est annoncé par le vendeur à 5,2 % : 650 x 12 = 7.800 / 150.000 = 0,052 x 100 = 5,2. Il s’agit du simple rapport entre loyers encaissés et prix d’achat. C’est la raison pour laquelle ce rendement est « brut ».
Or, ce logement engendre des frais (petits travaux de réparation, frais de financement, de charges de copropriété non récupérables sur le locataire, de recherche de locataire, d’assurance, de gestion déléguée…) et cette somme de 7.800 € va être amputée de ceux-ci. Si ces frais représentent, par exemple, 1.500 € dans l’année, le rendement net va alors descendre à : 7.800 – 1.500 = 6.300 / 150.000 = 0,042 x 100 = 4,2 %. Le rendement net sera donc égal à 4,2 %.
Sauf qu’il ne s’agit pas encore du rendement final. Reste encore à retirer les frais fiscaux (impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux – BIC – ou impôt foncier et taxe foncière). Si l’addition représente 1.000 €, le rendement « net net » (c’est-à-dire net fiscal), sera de 3,5 % : 6.300 – 1.000 = 5.300 / 150.000 = 0,035 x 100 = 3,5.
A noter ! Dans le cadre d’opérations de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Cosse, Déficit Foncier…), l’impact fiscal peut être amoindri par le gain impliqué par les règles du dispositif (amortissement, notamment).
Dans l’exemple hors dispositif de défiscalisation, entre le rendement brut annoncé à 5,2 % et le rendement net fiscal de 3,5 % il y a donc une perte de 1,7 point.
Pour plus de détails, n’hésitez pas à lire notre fiche Comment calculer le rendement locatif ?
Comment calculer le rendement locatif brut ?
Le premier calcul à effectuer concerne le rendement brut de l’opération.
Il s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement, et en multipliant le résultat par 100. Par exemple, vous avez acheté un logement de deux pièces 150.000 € et vous le louez 700 €/mois. Le rendement brut sera de 5,6 % (700 x 12 = 8.400 € / 150.000 € = 0,056 x 100 = 5,6).
Celui-ci n’est toutefois pas révélateur de l’intérêt financier réel de l’opération. Ce qui compte, c’est le rendement net. C’est un peu comme dans une entreprise : le chiffre d’affaires compte moins que le bénéfice.
Comment obtient-on ce rendement net ?
Comment calculer le rendement locatif net ?
Il s’obtient en déduisant des revenus toutes les charges qui vont le grever. Car parallèlement à la perception des loyers, le logement locatif vous coûte de l’argent : charges de copropriété, taxe foncière, réparations et travaux dévolus aux bailleurs, travaux exceptionnels de copropriété, frais de gestion, assurances… et vacance locative entre deux baux, sans compter des impayés de loyers ! L’addition peut être salée, même si certaines charges sont récupérables auprès du locataire.
Par exemple, si dans notre cas du logement de 150.000 € engendrant des revenus annuels de 8.400 €, les charges globales (dans une année où tout se passe bien = pas de vacance, pas d’impayés) représentent 2.000 €/an, le rendement net passe alors à 4,2 % (8.400 € – 2.000 € = 6.400 € / 150.000 € = 0,042 x 100 = 4,2 %).
Important ! Plus d’un point de baisse, ç’est évidemment important. C’est pourquoi vous devez tout mettre en œuvre pour abaisser ces charges qui impactent le rendement. Si vous ne pouvez pas agir sur certaines d’entre elles (taxe foncière, coût des réparations…), vous avez une réelle marge de manœuvre sur d’autres. Les charges de copropriété, par exemple, peuvent être réduites si vous participez activement à la gestion de la résidence.
Les frais de gestion peuvent aussi être réduits. Les administrateurs de biens professionnels font généralement payer leurs services entre 4 % et 8 % du montant du loyer.
Comment calculer le rendement locatif net fiscal ?
Attention ! Ce rendement locatif net ne correspond pas complètement au vrai rendement locatif c’est-à-dire le « net/net », prenant en compte la fiscalité. Cette dernière peut faire monter ou baisser le rendement.
Si les impôts fonciers vont contribuer à abaisser encore ce rendement, les avantages fiscaux procurés par un dispositif (Pinel ou Denormandie, par exemple) vont, au contraire, le faire regrimper…
C’est seulement après avoir intégré la fiscalité que vous obtiendrez le rendement locatif annuel totalement net.
Attention ! La rentabilité de l’opération d’investissement immobilier, elle, diffère encore du rendement locatif. Pour calculer celle-ci, vous devez prendre en compte, en plus du rendement locatif, la plus-value ou la moins-value réalisée lors de la vente du bien, fiscalité comprise.
La rentabilité montre l’intérêt global de l’opération
Que ce soit dans le domaine financier ou immobilier, savoir si l’on a réalisé « une bonne affaire » (autrement dit, si le bien était rentable) ne peut se déterminer qu’après la vente du produit.
La rentabilité correspond à la division de la somme des gains et des pertes réalisés au cours de la vie du placement par le montant total investi. L’inflation doit aussi être prise en compte.
Prendre en compte la vente du bien
Dans le cadre d’un logement locatif, vous ne pourrez donc savoir s’il était rentable qu’après avoir encaissé le produit de sa vente. Car si vous réalisez alors une moins-value (et même, parfois, si vous revendez au même prix, compte tenu de l’inflation), il y a fort à parier que vous aurez perdu de l’argent sur l’opération globale, même si vous bénéficiiez d’un rendement locatif « net net » correct !
Exemple pour notre logement acquis 150.000 € qui a rapporté 7.800 € / an de loyers, servant un rendement moyen de 5,2 % brut.
Imaginons que le total des charges réelles (travaux, frais… mais aussi impôts) se soit élevé, pendant 9 ans, à 3.500 € / an en moyenne.
Si le logement se revend au même prix que celui auquel il a été acheté, soit 150.000 €, le taux de rentabilité de cet investissement atteindra alors 2,8 %. Pour obtenir la rentabilité réelle, il faut encore ajouter l’inflation. Si celle-ci a atteint 9 % sur la période (et que le bien s’est donc dévalorisé, en réalité), la rentabilité finale s’abaissera d’un point environ pour se situer donc sous la barre des 2 %.
On le voit, entre le rendement brut de départ supérieur à 5 % et la rentabilité finale inférieure à 2 %, il y a 3 points de baisse !
Dans certains cas, notamment lorsque de lourds travaux ont dû être effectués au cours de la période de location ou, évidemment, en cas de baisse des prix, la rentabilité est négative, même en présence d’un bon rendement…
Choisissez vos investissements en étudiant le rendement, certes, mais aussi la rentabilité envisagée !
Attention, donc, lors de vos investissements immobiliers, à avoir un regard raisonné sur les possibilités de revente. Si l’on ne connaît pas forcément l’évolution que subira le marché, certains points doivent alerter :
- Fuyez les immeubles trop anciens qui ont été mal entretenus au fil du temps et qui vont impliquer de gros travaux de rénovation, surtout avec les contraintes imposées par la loi Climat et Résilience, qui vient d’être votée ;
- Un rendement locatif très élevé ne signifie absolument pas que l’opération sera rentable à terme. Pourquoi un rendement si bon ? Cela peut signifier un logement acheté peu cher car en mauvais état… et qui va coûter cher en rénovation. La crise du logement dans certains secteurs fait que ce type de logements dégradés se louent quand même et à bon prix. Méfiance ; Au final, vous risquez de réaliser une opération non rentable ;
- Ne tombez pas dans le « piège » des vendeurs de produits défiscalisants qui, dans leurs simulations financières, valorisent le bien de 1 % chaque année. Pour être plus proche de la réalité, ne valorisez pas le bien dans la simulation.
