Qu’est-ce qu’une servitude en immobilier ?
Définition de la servitude en immobilier
Une servitude est une autorisation donnée à un ou plusieurs voisins de profiter d’une partie de sa propriété.
La servitude est attachée à une propriété et non à son propriétaire. Elle influence donc la valeur de la propriété et son existence et ses conditions doivent être mentionnées dans l’acte de vente.
Celui qui supporte la contrainte est appelé le fond servant, celui qui en profite est appelé le fond dominant.
Une servitude peut avoir une origine légale, liée à la configuration naturelle des lieux ou suite à une convention signée entre les deux propriétaires de terrains voisins.
La durée d’une servitude est fixée à 30 ans d’usage continu sauf :
- Si la servitude n’a plus de raison d’exister (exemples : le bâtiment a été détruit, la source est tarie, le terrain n’est plus enclavé…).
- Si les deux propriétaires ont établi une durée différente dans la convention qu’ils ont signés.
La servitude de passage
Le « droit de passage » est une servitude obligatoire pour toutes les propriétés qui n’ont pas accès à la voie publique. S’il peut utiliser un passage, le voisin ne peut pas en réclamer la propriété.
S’il est impossible de s’y opposer, le fond servant peut demander une indemnisation proportionnelle au dérangement causé par cette servitude. Cette indemnité est versée en une fois ou périodiquement. En cas de désaccord, c’est le juge qui fixe le montant de cette indemnité.
Le droit de passage peut concerner les personnes, les animaux, les véhicules et les réseaux souterrains ou aériens d’eau, d’électricité, de gaz et de téléphone.
L’entretien du passage est à la charge de celui qui l’utilise : soit uniquement le fond dominant soit les deux parties.
La servitude de vue
En immobilier, une « vue » est une ouverture pour voir l’extérieur, c’est-à-dire une fenêtre, une porte-fenêtre, une fenêtre de toit, un balcon, une terrasse… Le Code civil et impose des distances minimales à respecter pour les ouvertures dans les constructions afin de conserver l’intimité de chacun.
Ces distances à respecter sont différentes selon que la vue soit droite ou oblique. Si la vue est droite – autrement dit qu’il n’est pas nécessaire de tourner la tête pour voir la propriété du voisin – la distance minimale à respecter est d’1m90 à partir du bord de la fenêtre extérieure ou de la terrasse. Si la vue est oblique – il est nécessaire de tourner la tête pour voir chez le voisin – la distance minimale à respecter est de 60 cm.
En revanche, il n’y a aucune mesure à prendre si l’ouverture donne sur la voie publique, sur un mur aveugle ou sur le ciel.
Une servitude de vue ne peut être établie que par la signature d’une convention entre voisins. Ce contrat permet de contourner l’obligation légale, à condition que les deux parties soient d’accord.
| À savoir : si une pièce manque de lumière naturelle et qu’une servitude de vue vous empêche de poser une fenêtre, vous avez toujours la possibilité de créer un « jour ». Ce type d’ouverture ne peuvent pas s’ouvrir et sont suffisamment opaques pour ne pas permettre de voir au travers, ce qui vous dispense de respecter les distances minimales. |
Les servitudes naturelles
Les servitudes naturelles s’imposent aux propriétaires. La plus courante est la servitude d’écoulement des eaux pluviales : le propriétaire d’un terrain en contrebas ou d’un logement en rez-de-chaussée est tenu de supporter l’écoulement des eaux naturelles sur sa propriété. Sont concernés par ce type de servitude le ruissellement des pluies, la fonte des neiges, les débordements d’étangs…
| Attention ! Tout propriétaire doit s’assurer que l’eau de son toit s’écoule sur sa propriété ou sur la voir publique et en aucun cas sur celle du voisin. |
La servitude de « tour d’échelle »
La servitude de tour d’échelle est une servitude occasionnelle qui doit être conclu – de préférence par écrit – entre les deux propriétaires. Cette servitude consiste à autoriser votre voisin à installer sur votre propriété une échelle ou un échafaudage afin de réaliser des travaux sur sa maison (ravalement de façade ou travaux de toiture par exemple).
Si la pratique résulte d’une bonne relation de voisinage, il est toujours préférable d’établir un accord écrit précisant la nature des travaux, la date de début et de fin prévue, les horaires d’intervention et la zone occupée (qui ne peut excéder une distance de 3,50 mètres du mur en travaux).
Les servitudes du domaine public
Pour les propriétés situées en bord de mer ou comprenant un étang public, les propriétaires ont l’obligation d’appliquer une servitude de domaine public. En d’autres termes, ils doivent permettre l’accès au littoral ou à l’étang à tous. Le propriétaire est autorisé à clôturer sa propriété mais il ne doit pas entraver la circulation de cette voie d’accès au public.
À l’inverse, le domaine public accorde une servitude d’usage aux commerçants souhaitant utiliser le trottoir pour leurs activités.
Les servitudes sont des autorisations d’utiliser une propriété qui n’est pas la sienne. Certaines s’imposent de par leur nature ou pour des raisons légales, tandis que d’autres relèvent d’un accord entre voisins.
Le fonds servant (qui donne accès à sa propriété) peut demander la suppression de la servitude après 30 ans s’il peut prouver qu’elle n’est plus utilisée ou si le bien auquel elle était attachée a disparu (le tarissement d’une source ou la destruction d’un bâtiment par exemple).
Bon à savoir : il existe également des servitudes spéciales pour les territoires forestiers et certains territoires ruraux, au sein du Code forestier et du Code rural.
Comment s’éteint une servitude ?
Une servitude est en principe perpétuelle. Elle est attachée au fonds et se transmet, de propriétaire en propriétaire, que ce soit par succession ou par vente.
Il existe cependant plusieurs possibilités dans lesquelles elle peut disparaître. Le droit peut se perdre par écoulement du temps. Ainsi, une servitude qui n’est plus utilisée pendant trente années disparaît. De la même façon, une servitude qui ne peut plus être utilisée n’a plus lieu d’être. Cela peut être le cas par exemple en cas d’acquisition des deux fonds (servant et dominant) par un seul propriétaire. Enfin le propriétaire du fonds bénéficiaire (dominant) peut renoncer par convention à la servitude, ce qui conduit à son extinction.
Une servitude modifie la valeur d’une propriété. Il est donc important de bien se renseigner au moment de votre achat immobilier et de bien réfléchir avant de conclure une convention entre voisins.
