PTZ : ce qui va changer au 1er janvier 2024 – Agence Immobilier by Patrick

Le PTZ, un avantage considérable si vous souhaitez devenir propriétaire 🏠 Si vous voulez plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter ou aller faire un tour sur le site du service public 🧷

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Patrick Kervadec

Le PTZ est prolongé jusqu’en 2027 ;
Les maisons individuelles neuves sont désormais exclues du dispositif, réservé aux logements neufs collectifs en zones tendues et aux logements anciens avec travaux dans le reste du territoire ;
Les plafonds de revenus à ne pas dépasser pour être éligible au PTZ vont être « fortement » revus à la hausse pour les deux premières tranches du barème. « Les classes moyennes seront éligibles au taux zéro, a assuré le ministre. Vous gagnez entre 2500 et 4000 euros, aujourd’hui vous n’avez pas le droit au PTZ. Demain, vous y aurez droit » ;
La part du projet immobilier qu’il est possible de financer via le PTZ est portée à 50%, contre 40% actuellement ;
Les locataires de logements sociaux désireux d’acheter leur résidence principale seront éligibles à un PTZ de 20% (contre 10%)

Qu’est-ce que le PTZ ?

Le PTZ ou prêt à taux zéro, est un prêt aidé par l’Etat, qui favorise l’achat d’une résidence principale. Il vous permet de bénéficier d’un prêt immobilier avec un taux d’intérêt de 0%, et vous ne remboursez donc que le capital que vous empruntez, sans frais de dossier. Destiné aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale durant les 2 années précédant la demande de prêt, le PTZ sert donc à financer votre achat immobilier, mais ne peut pas financer la totalité de la transaction. Vous devez en effet le compléter par un ou plusieurs prêts (prêt bancaire classique, apport personnel, prêt action logement, PAS…). Son obtention et son montant dépendent de plusieurs conditions, dont votre niveau de vos revenus, la situation géographique du logement que vous ciblez, ou encore la composition de votre foyer. Comme tout crédit immobilier souscrit, votre PTZ doit être garanti par une assurance décès-invalidité, dont les cotisations sont directement imputées sur vos mensualités de remboursement d’emprunt. Le PTZ est prolongé jusqu’en 2027.

Créé en 1995, le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif de soutien à la primo-accession en résidence principale des ménages sous conditions de ressources. La grille des revenus permettant l’accès à cette aide de l’État n’a pas été revue depuis 2016, ce qui la rend difficile à obtenir pour de nombreux ménages. La réforme a ainsi pour but de revoir ces barèmes de manière à élargir le dispositif à davantage de Français pour l’année à venir.

Des changements concrets avec la réforme du prêt à taux zéro en 2024

Cette réforme du PTZ revoit l’ensemble des critères d’éligibilité au prêt, ses taux et le barème de revenus applicable ainsi que les zones concernées. Les changements attendus consistent à :

prolonger le dispositif jusqu’en 2027 alors que sa fin était prévue en 2023,
recentrer le dispositif sur l’acquisition d’un logement neuf en zone tendue et d’un logement ancien avec travaux en zone détendue. 209 communes seront considérées comme des tendues (zones les mieux aidées par le prêt),
augmenter significativement des plafonds pour les deux premières tranches de revenus afin de rendre les prêts accessibles aux ménages, soit plus de 7 % à 30 % selon les zones,
augmenter de 50 % la quotité des projets les plus modestes contre 40 % en 2023, cela représente une aide d’environ 10 000 euros supplémentaires par ménage,
doubler l’aide de l’État pour les locataires de logement social souhaitant acheter leur logement (« PTZ vente HLM ») qui bénéficient aujourd’hui d’un PTZ à hauteur de 10 % (20 % en 2024),
créer une quatrième tranche de revenus (entre 37 000 et 49 000 euros par an) pour des ménages qui ne sont actuellement pas éligibles au PTZ avec une quotité d’opération finançable de 20 %, soit en moyenne 5 000 euros d’aide de l’État.

Consulter la grille de revenus

Retrouver le nouveau reclassement des zones éligibles

29 millions de foyers éligibles au nouveau prêt à taux zéro

Le nouveau fonctionnement du PTZ a été conçu pour dépasser plusieurs difficultés que pose le PTZ dans sa forme actuelle, à savoir :

le barème des ressources n’a pas été revu depuis 2016, en dépit de l’augmentation des revenus des Français.
une part importante de ces PTZ contribue à l’artificialisation des sols : plus d’un tiers des PTZ aboutit à construire de l’habitat individuel en zone détendue.
le dispositif n’est plus assez avantageux pour les ménages les plus modestes, avec une quotité plafonnée à 40%.

La nouvelle grille, qui sera opérationnelle début 2024, permettra davantage de progressivité et de lisibilité. 29 millions de foyers fiscaux seront potentiellement éligibles à ce nouveau dispositif, contre 23 millions actuellement (73 % de la population éligible contre 60 % auparavant). L’aide de l’État atteindra 5 000 à 40 000 euros par achat immobilier, permettant de ramener le taux d’intérêt moyen d’une opération de 4,4 % à 3 %. Ce sont plus de 800 M€ d’aides annuelles qui bénéficieront à 40 000 accédants à la propriété.

D’autres dispositifs continueront de compléter le PTZ pour l’achat de sa résidence principale : outre les offres bancaires, on peut citer le « Prêt accession » distribué par Action Logement aux salariés sous conditions de ressources, au taux réduit de 1 % pour un montant pouvant atteindre 30 000 euros.

Quelles sont les opérations immobilières éligibles au PTZ ?

Votre achat peut porter sur un bien immobilier neuf ou ancien. Attention : dans ce dernier cas, le logement devra se situer en zone B2 ou C. Il devra également faire l’objet de travaux de rénovation représentant 25%, a minima, du total de la transaction immobilière à financer. Ces travaux doivent de plus s’inscrire dans une logique de réduction de consommation énergétique de l’habitation et permettre au logement de ne pas dépasser 331 KWh/m² de consommation d’énergie par an.

Par ailleurs, le PTZ peut aussi être utilisé dans le but d’acquérir un bien faisant l’objet d’un contrat de location-accession, qui facilite l’accès progressif à la propriété. Dans ce cas de figure, si le logement est ancien, il doit néanmoins dater de moins de 5 ans et doit avoir été habité par le premier occupant depuis moins de 6 mois. Enfin, le PTZ peut également servir à financer l’achat d’un logement social.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du PTZ ?

Vous devez remplir plusieurs conditions pour pouvoir bénéficier d’un PTZ (prêt à taux zéro). En premier lieu, vous devez ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale lors des deux années qui précèdent votre demande de prêt. Cette condition n’est cependant pas requise pour certains profils :

Les titulaires de la carte d’invalidité dans l’incapacité d’exercer une profession (invalide de catégorie 2 ou 3) ;
Les bénéficiaires de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH), ou de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ;
Les victimes d’une catastrophe rendant inhabitable de manière définitive leur résidence principale, à condition de présenter leur demande dans les deux ans suivant la date de publication de l’arrêté constatant l’état de catastrophe.

Ensuite, vos revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui varie selon la zone géographique où se situe votre futur logement et le nombre de personnes qui habiteront dans le logement. Les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2. Pour une demande de PTZ en 2023, ce sont vos revenus fiscaux de référence de 2021, inscrits sur votre avis d’imposition de 2022, qui sont pris en compte.

Comment se calcule le PTZ ?

Pour calculer le montant de votre PTZ, vous devez vous munir de votre avis d’imposition, afin d’y récupérer votre revenu fiscal de référence. Vous devez ensuite réaliser une simulation, où vous devez renseigner :

Si vous avez été propriétaire ou non de votre résidence principale au cours des deux dernières années ;
La ville ou le code postal du logement ciblé ;
Le nombre de personnes qui composent votre foyer fiscal ;
Votre revenu fiscal de référence ;
Le coût de votre achat immobilier ;
Le montant de votre apport personnel.

Pour calculer le montant du PTZ, le coût total de l’opération à financer est pris en compte jusqu’à un certain plafond, qui dépend de la zone dans laquelle se situe le bien.

MONTANT MAXIMUM DU COÛT DE L’OPÉRATION PRIS EN COMPTE POUR LE CALCUL DU PTZ

Nombre de personnes occupant le logement	Zone A	ZONE ABIS	ZONE B1	ZONE B2	ZONE C
1	150 000 €	150 000 €	135 000 €	110 000 €	100 000 €
2	210 000 €	210 000 €	189 000 €	154 000 €	140 000 €
3	255 000 €	255 000 €	230 000 €	187 000 €	170 000 €
4	300 000 €	300 000 €	270 000 €	220 000 €	200 000 €
À partir de 5	345 000 €	345 000 €	311 000 €	253 000 €	230 000 €

Quel est le montant maximum d’un PTZ ?

Le montant maximum susceptible de vous être octroyé dans le cadre du PTZ varie selon la nature du bien (neuf ou ancien), sa localisation et la composition de votre foyer. Le PTZ ne peut financer qu’une partie de votre achat immobilier. Son montant est plafonné à :

40% du coût total de votre achat immobilier pour l’achat d’un logement neuf en zones A, A bis et B1 et d’un logement ancien en zones B2 ou C ;
20% du coût total de votre achat immobilier pour l’achat d’un logement neuf en zones B2 ou C.

Il doit donc être complété par un ou plusieurs prêts, et par votre apport personnel. Afin de déterminer si vous êtes éligible au PTZ, l’idéal reste de procéder à une simulation en ligne, via l’outil disponible sur le site de l’Anil (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement).

MONTANT MAXIMUM DU PTZ POUR L’ACHAT D’UN LOGEMENT NEUF

Nombre de personnes logées	Zone A	ZONE ABIS	ZONE B1	ZONE B2	ZONE C
1	60 000 €	60 000 €	54 000 €	22 000 €	20 000 €
2	84 000 €	84 000 €	75 600 €	30 800 €	28 000 €
3	102 000 €	102 000 €	92 000 €	37 400 €	34 000 €
4	120 000 €	120 000 €	108 000 €	44 000 €	40 000 €
5 et plus	138 000 €	138 000 €	124 400 €	50 600 €	46 000 €

Ainsi, pour l’achat d’un logement neuf, une personne seule habitant à Paris (zone A bis) peut bénéficier au maximum de 60 000 euros pour son PTZ, tandis qu’un couple avec deux enfants habitant à Lille (zone A) peut profiter d’une enveloppe maximale de 120 000 euros. Un couple sans enfant habitant à Saint-Malo (zone B1) peut quant à lui envisager un PTZ d’un montant maximum de 75 600 euros.

MONTANT MAXIMUM DU PTZ POUR L’ACHAT D’UN LOGEMENT ANCIEN

Nombre de personnes occupant le logement	Zone B2	ZONE C
1	44 000 €	40 000 €
2	61 600 €	56 000 €
3	74 800 €	68 000 €
4	88 000 €	80 000 €
5 et plus	101 200 €	92 000 €

Quand commence-t-on à rembourser le PTZ ?

La période après laquelle vous débutez le remboursement de votre PTZ peut-être de 5, 10 ou 15 ans. Cette période correspond à une première phase appelée le différé de remboursement, durant laquelle vous ne payez pas de mensualités pour rembourser votre PTZ. La durée de votre différé dépend de vos revenus, qui définissent la durée sur laquelle vous devez rembourser votre PTZ :

Si vous empruntez sur 25 ans, votre différé de remboursement est de 15 ans, et votre période de remboursement de 10 ans ;
Si vous empruntez sur 22 ans, votre différé de remboursement est de 10 ans, et votre remboursement s’opère ensuite sur 12 ans ;
Si vous empruntez sur 20 ans, vous profitez d’un différé de 5 ans, et de 15 ans pour effectuer le reste du remboursement.

En résumé, plus vos revenus sont élevés, plus tôt vous commencez votre remboursement. Inversement, des revenus plus modestes repoussent le début de votre remboursement.

Quelle est la durée de remboursement du PTZ ?

La durée de remboursement du PTZ varie généralement entre 20 et 25 ans. Elle dépend de plusieurs critères : le montant de vos revenus, la localisation de votre futur logement et la composition de votre foyer. Elle se divise également en deux phases. Une première phase de différé, durant laquelle vous ne remboursez rien pendant 5 à 15 ans, puis une seconde phase de remboursement sans intérêts, comprise entre 10 et 15 ans. Plus vos revenus sont élevés, plus la durée de votre remboursement est courte. Inversement, des revenus plus modestes allongent la durée de votre prêt.

Quels travaux pour le PTZ ?

Dans le cas où votre PTZ financerait l’achat d’un logement ancien, les travaux doivent obligatoirement représenter au moins 25 % du montant de l’opération immobilière. L’objectif de la rénovation doit être de réduire la consommation énergétique annuelle de l’habitation à un plafond de 331 Kwh/m2. A noter que le PTZ peut également servir à l’achat d’un local existant en logement ainsi qu’à la construction ou à l’acquisition simultané de dépendances (garage, place de parking…).