LMNP et amendement 2789 : une réforme fiscale évitée en 2024
Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’un des meilleurs dispositifs fiscaux pour les investisseurs immobiliers en France.
Une proposition d’amendement (ce fameux amendement CF-2789) aurait pu remettre en cause ce statut. Celui-ci n’a pas été retenu par le gouvernement malgré que l’amendement à été voté, et ne sera donc pas applicable en 2024. Je vous décrypte cette amendement, ce que cela devait impliquer et ce qu’il risque de se passer dans les années à venir.
L’amendement 2789 était une inquiétude majeure pour les investisseurs
L’amendement CF-2789 a été présenté dans le cadre du projet de loi de finance pour 2024. Il visait à opérer un changement important pour le cadre fiscal du LMNP. L’objectif de cet amendement était de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien immobilier.
Ce changement aurait entrainé :
- Intégration des charges amorties : la plus-value aurait intégré toutes les charges amorties pendant la durée de détention du bien.
- Base imposable plus élevée : avec une plus-value augmentée, la base imposable aurait connu une hausse significative.
- Augmentation des impôts sur les plus-values : les investisseurs auraient dû s’acquitter d’un impôt sur les plus-values bien plus conséquent.
Exemple de l’impact de l’amendement 2789
Un bien acquis à 100 000 € en 2014. Il a profité d’un amortissement de 50 000 € sur 10 ans (jusqu’en 2024). Avec la hausse du prix de l’immobilier, le bien vaut 140 000 € en 2024. Calculons la plus-value :
- En 2024 sans l’amendement : 140 000 € – 100 000 € soit 40 000 €
- En 2024 avec l’amendement : 140 000 € – (100 000 € – 50 000 €) soit 90 000 €.
Le montant des impôts et des prélèvements sociaux sur les plus-values serait de 26 172 € avec l’amendement contre 11 632 € sans l’amendement.
Le retrait de l’amendement : un sursis pour le LMNP ?
L’amendement 2789 n’a pas été retenu pour la loi de finance 2024.
Il a cependant suscité des débats. Certains ont imaginés que l’amendement était une volonté de lutter contre la location courte de type Airbnb. Le député Christophe Plassard a bien expliqué que la volonté était de cibler la location longue durée.
Le sentiment général est que le statut LMNP, bien qu’épargné pour le moment, pourrait être à nouveau ciblé dans les prochaines lois de finance. Les députés s’accordent sur le fait que l’amortissement du LMNP est une anomalie comptable et que le mode de calcul de la plus value devrait être ajusté.
Le LMNP : repensé pour encourager la rénovation immobilière !
Avec ses avantages fiscaux, entre autre, le statut de LMNP occupe une place prépondérante dans le paysage immobilier français.
Dans une époque ou les enjeux environnementaux nous préoccupe et avec une nécessité d’une transition énergétique, le LMNP pourrait avoir un rôle à jouer. Pourquoi ne pas réorienter ce statut pour encourager davantage les rénovations énergétiques ?
Le LMNP pourrait intégrerer des incitations particulières pour les investisseurs s’engageant dans des projets de rénovation en respectant des normes énergétiques élevées. Ce type de mesures pourrait contribuer à répondre aux problématiques de la crise du logement en s’inscrivant dans une démarche plus globale et durable de transition écologique.
Quel avenir pour le LMNP ?
C’est une année de gagné pour les propriétaires de biens en LMNP mais il est possible que le sujet revienne dans les prochaines années au moment des lois de finance. Une année de gagné ou une année de sursis ? Un coup de semonce pour le LMNP avant le coup de grâce pour la loi de finance 2025 ?
