Acheter un logement déjà loué, c’est 10 à 15% moins cher. Mais pourquoi ? 🤔
M’occupant aussi de locatif et gestion locatif, mes clients propriétaire bailleurs me demande de mettre en vente parfois certains de leurs biens (maison, appartement ou immeuble).
Lorsqu’un acquéreur achète un logement déjà loué, il doit respecter plusieurs obligations 👇
Il ne doit, notamment, pas changer les termes du bail en cours (pas d’augmentation de loyer, pas de changement de locataire, pas de transformation en meublé etc..).
Ce qu’il va donc regarder en premier, c’est le taux de rentabilité du bien. Selon les régions un « bon taux de rentabilité » est situé entre 4% et 15%.
De plus, s’il souhaite récupérer le logement pour y vivre, il ne pourra pas forcément donner congé à la fin du bail en cours, et devra attendre un renouvellement. Cela peut donc être 3 ou 4 ans plus tard…
➡Ces contraintes et l’immobilisation du bien plusieurs années font que les acquéreurs négocient, à la baisse, les biens vendus loués.
Chaque situation étant spécifique, je suis à votre disposition pour discuter et vous accompagner au mieux dans ce projet
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Patrick Kervadec immobilier
Le propriétaire d’un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ?
Le logement vide
Le propriétaire d’un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s’il est habité par un locataire.
À savoir
Le locataire peut acheter le logement, mais il n’est pas prioritaire pour le faire. Il n’a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (par exemple, en cas de mise en vente de l’immeuble).
Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :
- Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées
- Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C’est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie à son départ du logement.
- La caution n’est pas libérée de son engagement, sauf si une clause de l’acte de cautionnement prévoit le contraire.
Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis (congé) au locataire en place :
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin du bail.
À savoir
Si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l’EPCI ou de la mairie de la commune où se situe le logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert.
Ressources : à télécharger
Lettre pour congés vente meublé
Un propriétaire peut-il vendre avant la fin du bail ?
Oui !
Si vous avez laissé passer la date de fin de bail et omis de donner congé pour vente : il vous restera la vente occupée.
Le fait que le logement soit loué n’empêche jamais son propriétaire de vendre. Le locataire se retrouvera avec un nouveau propriétaire et le bail suivra son cours sans aucun changement ni pour le locataire ni pour ses cautions solidaires.
Acheter un appartement mis en vente loué attire des acquéreurs souhaitant faire de l’investissement locatif.
En cas de force majeure, est-ce que mon propriétaire peut donner congé avant la fin du bail ?
Non!
Le législateur au nom de la sécurité locative n’a prévu aucune dérogation à la règle des congés. Le délai de préavis du propriétaire pour vendre libre de toute occupation le bien est de six mois avant l’échéance du bail pour les locations vides et de trois mois avant pour les meublés.
La seule solution pour les urgences majeures est de vendre un logement occupé. Un bailleur ne peut jamais casser un bail en cours.
Quelle procédure pour vendre un bien « libre » de tout locataire ?
Tout est dans les délais. Et si vous êtes dans les délais, vous pouvez alors donner congé pour vente à votre locataire, ce qui met fin au bail. Dans ce cas, vous vendez votre logement libre puisque votre locataire est tenu de quitter le logement.
En location vide, vous ne pouvez donner congé pour vente que 6 mois avant l’échéance du bail (tous les 3 ans).
Comment informer un locataire de la vente du logement en cours de bail ?
La vente d’un logement en cours de location n’impose au propriétaire aucun formalisme particulier.
Contrairement à une idée reçue et sauf exception, si vous décidez de vendre votre logement occupé, le locataire n’est pas prioritaire pour acheter votre logement en cours de bail.
Puisque vous ne lui donnez pas congé, il peut rester dans les lieux après la vente. Il va simplement changer de propriétaire en cours de bail. Vous n’avez aucune démarche officielle à effectuer auprès de lui pour l’informer de votre intention de vendre le logement qu’il occupe. Il n’y a donc pas de modèle type de lettre à utiliser pour l’informer.
Le locataire en place ne bénéficie-t-il pas d’une priorité sur l’achat en cas de vente occupée ?
Non !
Le locataire n’a pas une priorité d’achat en cas de vente occupée mais il est souvent le premier intéressé : ne perdez pas de vue cette possibilité. Le droit de préemption n’existe que lorsque le bailleur donne un congé pour vente en location vide et pour l’échéance du bail.
Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement « libre » ?
Si le logement est loué en « vide » et que le propriétaire donne congé pour vente et pour l’échéance, le locataire a un droit dit de préemption. En d’autres termes : il est prioritaire pour acheter le logement pendant les deux premiers mois du préavis. Vous devez donc lui adresser un congé avec offre de vente. Cette priorité d’achat n’existe pas pour un bail meublé.
En bref
Si vous vendez le logement occupé, vous ne vous adresserez qu’aux investisseurs et vous éliminez généralement tous ceux qui cherchent une résidence principale.
communiquer au locataire votre intention de vendre et organiser les visites, en sachant que vous êtes chez lui.
Plus la rentabilité est forte = plus vendre occupé est un atout
Réaliser une visite virtuelle de votre bien peut être une bonne solution pour éviter de déranger le locataire inutilement et limiter le nombre de visites.
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