Le déficit foncier, dis-moi Patrick, c’est quoi

Avant toute chose je fais un rappel, pour bien comprendre l’environnement du déficit foncier

le déficit foncier, c'est quoi ? — déficit foncier

Vous avez ou vous souhaitez réaliser des investissements locatifs ? En France, les personnes résidantes ou non doivent déclarer leurs bénéfices ou recette (on dit aussi cash-flow) dans la catégorie des revenus fonciers à la location dite nue (donc pas de meuble).

Pour cela il existe deux régimes déclaratifs

D’abord le régime réel avec une déclaration spécifique (cerfa 2044).

Ensuite le régime dit du microfoncier, pour les contribuables qui ont encaissé moins de 15 000 € de revenus. Vous supportez les contributions sociales de 17.50 % sur le revenu immobilier net.

Pour le régime du microfoncier, il est de plein droit mais vous avez la possibilité de faire le choix du régime réel, mais cette option est irrévocable pendant 3 ans. (Faite bien vos calculs).

Le régime du micro foncier vous ne déclarez pas vos charges, vous avez un abattement de 30 % qui est automatiquement déduit de vos revenus fonciers. Vous l’avez compris quelque soit le montant de vos charges ce régime ne permet pas de déduire un déficit foncier.

Donc, le déficit foncier ne peut s’appliquer que pour le régime réel. Ainsi comme investisseur dans un ou plusieurs logements et que vous proposez à la location nue c’est-à-dire non meublé, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.

Ainsi, si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus (recettes) foncières vous aurez un déficit foncier

Revenu foncier net = recettes principales + recettes accessoires – charges de propriétés.

Dans les recettes on met

Les loyers encaissés, arriérés, les loyers perçus en avance.

Les revenus exceptionnels comme pas de porte, droit d’entrée et avantages en nature.

Les subventions comme l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)

Les sommes perçus dans un contrat de garantie de loyer

Mais aussi, droit d’affichage, dépenses encaisser à la charge du locataire.

On parle bien sur ici de montant hors TVA si vous est assujetti à celle-ci (locaux commerciaux, industriel, bureau…).

Pour les charges on retrouvera

Les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)

Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière

Les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location^*

Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété

Les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ

L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire

Les primes d’assurance

Les intérêts et frais d’emprunt.

Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de votre revenu foncier.

Bon à savoir : On peut déduire de ses revenus fonciers des charges pour un logement non louer sur condition que la preuve soit faite que ce bien est effectivement destinée à la location. (Réf CAA Marseille 19/11/2020).

Attention, les gros travaux qui touchent le gros œuvre et qui amènerait à la reconstruction d’une partie importante du bien ou la création de volume supplémentaire sont non déductibles des revenus fonciers.

Mais après, une fois le déficit calculer ?

Vous devez déterminer la part qui est reportable sur les revenus fonciers des années futurs et celle qui est imputable sur le revenu net global.

Les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier.

Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global.

Lors du calcul du déficit foncier, vous devez déduire en priorité les intérêts d’emprunt de votre revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges

Le déficit que l’on obtient et qui vient des dépenses autres que la charges d’intérêt d’emprunt peuvent être déduite du revenu net global dans une limite de 10 700 € (cas particuliers peuvent allez à 15 300 €).

S’il reste du déficit il peut être reporter et déduit durant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus et 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

Remarque importante : cette réduction via le déficit foncier sur le revenu net global est acquise que si le bien, l’appartement, la maison, l’immeuble reste à la location pendant les 3 années civil qui suivent. Sinon l’administration reconstituera les revenus nets fonciers sur cette période.

Plusieurs stratégies peuvent être mise en place, dans la vidéo Histoire & Patrimoine le déficit foncier optimisé avec la Loi Pinel.

investissement locatif, revenu passif — déficit foncier

En conclusion

Le déficit foncier c’est :

Revenus foncier – intérêt d’emprunt – les charges

Exemple

Revenus foncier = 4 500 €

Intérêt d’emprunt = 6 000 €

Charges = 11 000 €

Obtient ici 4 500 – 6 000 = -1 500

donc un déficit foncier comprenant 1 500 € venant des intérêt et 11 000 € pour les charges, soit 12 500 € de déficit.

Ainsi déduit du revenu global 10 700 € pour l’année et on reportera 300 € au titre des charges et 1 500 € pour les intérêts.

Rappel : revenu global = revenus fonciers + autres revenus

Les dispositifs défiscalisant vous permettent de payer moins d’impôts, mais avec la plupart d’entre eux vous pourrez aussi, et surtout, vous constituer un patrimoine immobilier et/ou des revenus passifs pour l’avenir, la retraite. Tout cela est Séduisants, mais ils ne doivent cependant pas être choisis à la légère.

Faite appel à des professionnels, je ne le redis jamais assez mais avant toute chose un état de lieu est important avant tout investissement.

Besoin d’investir, de vous créer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’allègement de votre fiscalité, contactez-moi, l’équipe Imm’horizon finance vous apporte des solutions en déficit foncier, Pinel, Pinel outre-mer, monument historique.

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