Aujourd’hui le prix dans l’immobilier neuf explose, nouvelles normes, prix de la main-d’œuvre, coût des matériaux.
Mais les nouvelles obligations et normes énergétiques rendent l’investissement immobilier dans l’ancien plus compliqué et notamment sur le retour de celui-ci.
Certes le neuf est plus cher à l’achat que l’ancien bâtie, mais il est aux normes et ouvre pour certain programme à une réduction d’impôt et avantages fiscaux.
Bien sûr, une bonne gestion patrimoniale fait que l’investissement immobilier est l’un des éléments de votre stratégie. Maintenant le choix du neuf ou de l’ancien dois se faire. En tenant compte de votre horizon de placement, des vos objectifs (rendement, préparation retraite, revenu complémentaire) de vos capacités d’emprunt (depuis le 1 er janvier les méthodes bancaires ont évoluées).
Important que l’on soit dans le neuf ou l’ancien, l’emplacement du bien et son évolution dans le temps.
C’est autant de critère que vous devez considérer avant tout investissement.
l’écart tarifaire initial entre l’ancien et le neuf, qui pourrait pousser certains à privilégier le premier sans s’intéresser au second. Avec des prix d’achat de l’ordre de 10 % à 15 % plus élevés que ceux de l’ancien, le neuf apparaît de prime abord nettement moins attractif. Mais il s’agit ici d’une vision minimalise. En effet, le différentiel est annulé avec les frais d’entretien bien moins important dans le temps pour le neuf.
Des frais de notaires moins élevés
Des coûts énergétiques moins important avec les nouvelles normes
Une garantie de gros de travaux couverts pour 10 ans.
L’avantage fiscal
Oui mais la encore cela n’est pas suffisant, un logement neuf achetés dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation oblige l’acquéreur, l’investisseur à des contraintes qui peuvent être pénalisantes.
Il en va de même pour l’ancien qui bénéficie des dispositifs Malraux, Déficit foncier, Monument Historique.
Donc il ne faut pas se laisser aveugler par l’argument fiscale, car vous ne pouvez pas vendre votre logement quand vous le souhaiter chaque dispositif à un délai qui si vous ne le respecter pas verra votre réduction d’impôt annuler avec les conséquences qui suivent.
Il faut aussi tenir compte du rendement locatif de l’investissement en tenant compte en amont d’un calcul de rentabilité et sa fiabilité dans le temps.
Bon à savoir : en application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements les plus énergivores, c’est-à-dire classés G et F, ne pourront respectivement plus être loués à partir de 2025 et de 2028. Quant aux locataires déjà en place, ils pourront exiger de leur propriétaire qu’il effectue des travaux d’économies d’énergie.
La nouvelle loi à pour conséquence de baisser la rentabilité dans l’ancien, voir créer de réels problèmes pour les propriétaires qui n’ont pas le budget nécessaire pour une mise au normes.
Le neuf n’est pas non plus sans risque. Le plafonnement du loyer mensuel qu’un bailleur peut demander dans le cadre d’un investissement soumis à un dispositif de défiscalisation créer un problème. En cas de changement de locataire une fois la période d’engagement de location imposée par le dispositif terminée, le propriétaire n’est en effet pas toujours libre de refixer librement le montant du loyer qu’il souhaite appliquer. Notamment en zone dite « tendue ».
Enfin la plus-value en cas de revente !
Penser à la revente du logement.
Le risque de moins-value étant à court terme plus important dans le neuf que dans l’ancien.
A l’achat, un bien neuf coûte plus cher qu’un bien ancien. Si vous devez le vendre rapidement, vous vous retrouvez dès lors confronté au risque de devoir céder un logement, bien que récent, mais qui n’est plus considéré comme neuf par les futurs acquéreurs. Le prix de vente va se situer au-dessus du prix de marché de l’ancien mais en dessous de celui du neuf.
Dans le cas où ce dernier n’a pas augmenté entre le moment de la vente et celui de l’achat, vous êtes d’autant plus perdant que vous n’avez pas forcément pu amortir entretemps les droits de mutation et honoraires notaire.
Je ne le redis jamais assez mais avant toute chose un état de lieu est important avant tout investissement.
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Sources les echos.fr