Seules certaines règles sont communes au bail d’habitation vide et au bail d’habitation meublé.
Qu’est-ce qu’un logement meublé ?
Pour être considéré comme logement meublé, le logement doit comporter au minimum les éléments suivants :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)
En conséquence, le logement qui ne comporte pas au minimum ces éléments, est un logement vide.
À savoir
Pour être considéré comme logement décent, un logement (vide ou meublé) doit répondre à certains critères.
Quelles règles de location sont différentes ?
Les principales différences concernent la durée du bail, le dépôt de garantie, le préavis (ou congé) et la fiscalité :
| Logement vide | Logement meublé | ||
|---|---|---|---|
| Bail d’habitation | Bail mobilité | ||
| Durée du bail | Minimum : 3 ans | Minimum : 1 an(9 mois si le locataire est étudiant) | Minimum : 1 moisMaximum : 10 moisAttention : seuls certains locataires peuvent signer un bail mobilité. |
| Dépôt de garantie: Somme d’argent versée au propriétaire par le locataire au moment de la signature du bail. Elle doit être rendue au locataire lorsqu’il quitte le logement, après qu’il a rendu les clés du logement au propriétaire. La somme reversée au locataire peut être diminué du montant des impayés de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations… | Montant maximum : 1 mois de loyer (hors charges) | Montant maximum : 2 mois de loyer (hors charges) | Interdit |
| Paiement des charges locatives | Par provisions, et avec régularisation annuelle | Soit par provisions, et avec régularisation annuelleSoit au forfait | Au forfait |
| Fiscalité du propriétaire | Impôt sur le revenu, le montant des loyers est à déclarer en tant que revenus fonciersPrélèvement sociauxTaxe foncière et taxes accessoiresCotisation foncière des entreprises (dans certains cas) | Impôt sur le revenu, le montant des loyers est à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC)Prélèvement sociauxTaxe foncière (et taxes accessoires)Cotisation foncière des entreprises (dans certains cas)Cotisations sociales(dans certains cas) | |
| Fin de bail à l’initiative du locataire | À tout momentCongé à donner avec un délai de préavis d’un ou 3 mois (selon la commune) | À tout momentCongé à donner avec un délai de préavis d’un mois | À tout momentCongé à donner avec un délai de préavis d’un mois |
| Fin de bail à l’initiative du propriétaire | À l’échéance du bail et pour 1 des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux)Congé à donner avec un délai de préavis d’au moins 6 mois. | À l’échéance du bail et pour 1 des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux).Congé à donner avec un délai de préavis d’au moins 3 mois. | À l’échéance du bail.Pas de congé à donner ni de délai de préavis à respecter |
À savoir
Le loyer d’un logement loué meublé est supérieur au loyer du même logement loué vide.
Quelles sont les règles de location communes ?
De nombreuses règles sont identiques au logement vide et au logement meublé. Ces règles concernent notamment :
- Documents que le propriétaire peut réclamer au futur locataire
- Règles du cautionnement
- Frais d’agence immobilière
- Contenu de l’annonce immobilière (créée par une agence immobilière ou le propriétaire)
- Discrimination au logement
- Critères de décence
- Loyer (fixation du loyer, paiement du loyer, conséquences d’un impayé, révision du loyer en cours de bail et sa réévaluation en fin de bail)
- Liste des charges locatives
- Assurance habitation
- Utilisation du logement par le locataire
- Travaux et réparations locatives
- Sous-location
Quels sont les autres modes de location d’un logement vide ou meublé ?
Un propriétaire peut opter pour d’autres types de location. Il existe notamment :
- Le logement meublé mis en location en tant que meublé de tourisme. Dans ce cas, le logement est destiné à un locataire qui utilise le logement pour un bref séjour, et sans en faire son domicile.
- Le logement vide mis en location avec le conventionnement de l’Anah. Dans ce cas, le logement est destiné à devenir le domicile d’un locataire aux revenus modestes.
À savoir
Certains logements sont soumis à la loi de 48. Dans ce cas, le logement obéit à des règles particulières au moment de la fin du bail (sortie du régime de 48, préavis du propriétaire, préavis du locataire).
Vous êtes propriétaire d’un logement qui n’est pas votre domicile ? Vous voulez en faire une location meublée ? Vous pouvez le proposer à un locataire pour qu’il en fasse son domicile, une résidence secondaire ou une location de vacances. Selon l’usage choisi, le contrat à signer est différent (bail d’habitation, bail mobilité ou contrat de location pour un meublé de tourisme). Il est en de même des règles de mise en location et des impôts que vous aurez à payer.
| Bail d’habitation meublé | Bail mobilité | Meublé de tourisme | |
|---|---|---|---|
| Utilisation du logement | Le locataire fait du logement sa résidence principale: Logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure | Le locataire fait du logement sa résidence principale: Logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ou sa résidence secondaire | Le locataire fait du logement une location de vacances |
| Pour quel locataire ? | Toute personne peut être locataire | Le locataire doit être dans une des situations suivantes :Formation professionnelleÉtudes supérieuresContrat d’apprentissageStageEngagement volontaire dans le cadre d’un service civiqueMutation professionnelleMission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle | Un même locataire ne doit pas louer le logement plus de 90 jours par an |
| Durée du bail | Minimum : 1 anMais si le locataire est étudiant, le minimum est de 9 mois | Minimum : 1 moisMaximum : 10 mois | Location à la journée, à la semaine ou au mois |
| Contenu du bail | Réglementé et spécifique | Réglementé et spécifique | Réglementé et spécifique |
| Dépôt de garantie | Maximum : 2 mois de loyer (hors charges) | Interdit | Libre |
| Consommation énergétique | En métropole, le logement doit avoir une consommation énergétique modérée | Pas de limite | |
| Ameublement | Le logement doit comporter au minimum certains meubles | Il n’existe pas de liste des meubles obligatoires. Mais l’ameublement est 1 des critères pour le classement du meublé (facultatif) | |
| Déclarations préalables | Aucune | Aux impôts : déclarer un début d’activité et obtenir un numéro SIRET | À la mairie : une déclaration peut être obligatoire, voire une autorisation de changement d’usage (selon la commune)Aux impôts : déclarer un début d’activité et obtenir un numéro SIRET |
| Contenu de l’annonce immobilière | Réglementé et différent selon que l’annonce est rédigée par le propriétaire ou une agence immobilière | Libre | |
| Loyer | Réglementé ou libre (selon la commune) | Libre | |
| Fiscalité du propriétaire | Impôt sur le revenuPrélèvement sociauxTaxe foncière et taxes accessoiresCotisation foncière des entreprises (dans certains cas)Cotisations sociales(dans certains cas) | ||
| Fin du bail à l’initiative du locataire | À tout momentCongé à donner avec un délai de préavis d’un mois | À tout momentCongé à donner avec un délai de préavis d’un mois | Les règles de congé et de préavis sont à définir dans le contrat de location |
| Fin du bail à l’initiative du propriétaire | À l’échéance du bail et pour 1 des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux).Congé à donner avec un délai de préavis d’au moins 3 mois. | À l’échéance du bail.Pas de congé à donner ni de délai de préavis à respecter | Les règles de congé et de préavis sont à définir dans le contrat de location |
