admin8933 – Page 4 – Agence Immobilier by Patrick

La ville de Caudan s’étend sur un vaste territoire au nord-est de Lorient. Entre nouveaux quartiers construits dans le respect du développement durable et maisons bretonnes traditionnelles, le marché immobilier local offre de nombreuses opportunités aux acquéreurs et notamment aux familles. 7 306 habitants à Caudan en 2023 Quel marché immobilier à Caudan ? Caudan, une commune dynamique du Morbihan, connaît actuellement une expansion immobilière significative. Le nouveau Programme Local de l'Habitat (PLH) voté par les élus prévoit la construction de 51 logements par an jusqu'en 2029, témoignant de la croissance résidentielle planifiée. Dans le quartier de Lenn Sec'h, des terrains restent disponibles à la vente, et la résidence du Clos Luna devrait être livrée à l'été 2024, offrant de nouvelles opportunités d'habitation. De plus, les travaux d'aménagement du quartier du Lenn-Sec'h se poursuivent, intégrés au PLH 2024-2029. Par ailleurs, la construction d'une 2x2 voies entre le rond-point du Moustoir et Kergoal est prévue de avril 2024 à fin 2028, améliorant l'accessibilité et renforçant l'attractivité de la commune. Avec 37 logements en cours de construction à Lenn Sec'h, la commune offre une diversité de biens immobiliers, répondant aux besoins variés des futurs résidents. Les biens immobiliers en vente à Caudan affichent des tarifs se situant dans la moyenne de l’agglomération de Lorient. Sa situation à l’intérieur des terres lui évite notamment d’atteindre les mêmes niveaux de valorisation que les proches communes du littoral. Pour cette même raison, la ville est assez peu touristique par nature : les résidences secondaires représentent à peine 1,3 % du parc. Les logements sociaux et HLM ne comptent guère pour plus de 7 % de l’ensemble.

Caudan, une ville bretonne aux multiples atouts entre les fleuves Scorff et Blavet

Posted on 15 janvier 2024

La ville de Caudan s’étend sur un vaste territoire au nord-est de Lorient. Entre nouveaux quartiers construits dans le respect du développement durable et maisons bretonnes traditionnelles, le marché immobilier […]

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gestion locative morbihan , hennebont, lorient, vannes

Gestion Locative

Posted on 11 janvier 2024

Le jeudi c’est #location et #gestionlocative sur le #morbihan #lorient #vannes #auray et bien plus encoreÊtre #propriétaire #immobilier peut être une source de stress. Gérer et mettre en #location ses biens peut être compliqué et chronophage. Vous voulez générer du revenu avec vos biens, […]

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Chers collaborateurs et partenaires, clients Cher réseau et chers ami(e)s En cette nouvelle année, permettez-moi de vous exprimer mes vœux les plus sincères pour 2024. Que cette année soit synonyme de réussite, d'épanouissement, et de collaborations fructueuses pour chacun d'entre vous. Je tiens à exprimer ma profonde gratitude pour la confiance que vous m'accordez. Que cette relation continue de s'épanouir et de porter ses fruits au fil des mois à venir. Que 2024 soit une année riche en projets stimulants, en succès partagés, et en moments de joie et de bonheur. Puissiez-vous trouver dans vos efforts le succès que vous méritez, et que vos aspirations professionnelles se concrétisent. Je suis impatients de poursuivre cette aventure ensemble, de relever de nouveaux défis, et de célébrer ensemble les succès à venir. Meilleurs vœux pour une année 2024 exceptionnelle ! Patrick Kervadec #2024 #voeux #merci #confiance

Bonne année 2024

Posted on 29 décembre 2023

Chers collaborateurs et partenaires, clients Cher réseau et chers ami(e)s En cette nouvelle année, permettez-moi de vous exprimer mes vœux les plus sincères pour 2024. Que cette année soit synonyme […]

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22 ce n’est pas la Police, non c’est le nombre d’acheteurs que j’ai actuellement et qui ont les fonds disponible pour réaliser leur rêve de venir vivre en Morbihan. Pour être plus serein,j’ai sélectionné 4 critères fondamentaux pour vous aider à déterminer le meilleur candidat acheteur. Critère 1 : les motivations de votre potentiel acquéreur Un acheteur semble intéressé par votre bien ? N’hésitez pas à le questionner et à « entrer dans sa tête » tel un mentalist ou un medium. Cela signifie : • connaître son projet de vie : pourquoi est-il en recherche ? Les raisons ne manquent pas : évolution de la famille, mutation professionnelle, recherche d’un nouveau cadre de vie, départ en retraite… • où en est-il dans ses recherches : pressé d’acheter ? S’il est propriétaire, a-t-il déjà mis en vente son logement ? A-t-il déjà visité des biens et combien ? Quels sont ses critères incontournables ? • sa recherche est-elle précise : est-il clair sur les critères principaux du bien recherché ? Tous ces éléments servent à comprendre son projet d’achat immobilier et son profil d’acheteur. Le saviez-vous ? 5 c’est le nombre maximum de visites pour la majorité des Français. (Source Meilleurs Agents) Pour rappel ? Les profils risqués font des offres d’achat uniquement pour bloquer le bien et poursuivent leurs recherches pour trouver toujours mieux. Critère 2 : le dossier de financement immobilier La clé de la réussite, c’est la solidité du financement. Assurez-vous donc de la solvabilité de l’acheteur et de sa capacité à obtenir son financement. L’apport personnel de votre futur acquéreur est une première indication intéressante. Bien évidemment vous n’allez pas lui demander ces informations de but en blanc, c’est, de toute manière, interdit. Soyez plus malin et sollicitez-le en faisant connaissance. Par exemple : est-il déjà propriétaire de sa résidence principale ? La vente de ce logement c’est l’assurance que son banquier sera attentif à sa demande de prêt. Certaines situations personnelles permettent d’affiner votre point de vue : un prêt familial pour le premier achat d’un jeune, une personne divorcée ayant vendu un bien dispose d’un vrai apport, un acheteur bénéficiant d’un héritage, Vient ensuite sa capacité à emprunter. Sur ce point, le questionnement est indispensable et l’acheteur doit répondre simplement et clairement. À défaut, il faut se méfier. A-t-il déjà sollicité son banquier ou un courtier immobilier pour faire une simulation ? Sait-il quel montant de prêt et quel taux il peut obtenir ? Le prix de votre bien est-il en phase avec son budget ? L’accord de principe de l’organisme financeur est-il obtenu ? Le candidat à l’achat vous paraît sérieux ? N’hésitez pas à demander une attestation de faisabilité de financement, preuve que l’organisme qui l’épaule est bien informé de son projet d’achat immobilier. Un bon acquéreur n’est pas obligatoirement propriétaire de son bien actuel, sinon cela réduirait drastiquement le nombre potentiel d’acheteurs. Il peut prétendre à des aides, coups de pouce financiers, notamment s’il est primo-accédant avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Les prêts accordés par l’État, ceux octroyés par des organismes publics (Prêt Action Logement, PAS) ou des collectivités locales fiabilisent une candidature. Critère 3 : la situation personnelle et professionnelle de votre acheteur Laissez votre visiteur se raconter, vous en apprendrez souvent plus que vous n’imaginez. Et ces éléments mis bout à bout vous éclaireront pour choisir le meilleur acheteur. Vous devez savoir s’il achète le bien seul, s’il vit en couple, s’il est marié, avec ou sans enfant. Les informations sur sa situation professionnelle sont également essentielles : salarié, chômeur temporaire ou permanent, indépendant, fonctionnaire. Dans quelle branche travaille-t-il ? Etc. Les banques, elles, y sont vigilantes et se réservent le droit de refus de délivrance du prêt en fonction de sa capacité d’emprunt. Le saviez-vous ? Le meilleur profil n’est pas nécessairement celui qui emprunte le moins. Critère 4 : le comportement de votre candidat à l’achat lors de la visite On vous l’accorde, cette notion est plus irrationnelle que les précédentes et pour autant son rôle est souvent primordial. Qu’avez-vous perçu, ressenti pendant la visite ? Pensez-vous que le visiteur a été intéressé ? Semblait-il à l’aise dans le logement, curieux de l’environnement (commerces, écoles, voisinage) ? Était-il distant ou alors dans la projection ? Était-il focalisé sur les qualités ou les défauts de votre maison, ou les deux ? Si le client semble se projeter facilement, vous avez de bonnes raisons de penser qu’il sera motivé pour aller au bout de la transaction immobilière. S’il fait une offre alors qu’il a été négatif tout au long de la visite, rassurez-le sur les points à améliorer d’ici la vente finale et proposez-lui une contre-visite, Mais un désistement en cours de route reste encore possible. J’ai plusieurs offres simultanées pour mon bien, que faire ? Si une des offres d’achat reçues est au prix, vous n’avez aucune raison de ne pas l’accepter, sauf si vous avez des doutes quant à la motivation de l’acquéreur. Sachez que dans le cas d’une vente en direct, une offre au prix engage le vendeur. Refuser une offre d’achat au prix ne peut se faire que sous certaines conditions. Dans le cas d’une vente avec un agent immobilier, il faut distinguer le mandat de représentation du mandat simple. En cas de mandat de représentation, une offre au prix faite à votre intermédiaire vous engage. Si vous refusez l’offre, le professionnel peut vous demander une indemnisation. Si deux acheteurs potentiels font une offre au prix et conditions du mandat simultanément : à vous de sélectionner, avec le professionnel qui vous accompagne, « le bon » candidat. En tout cas, celui qui vous semble le plus fiable pour signer devant le notaire l’acte final. Le mandat simple au contraire vous laisse libre de choisir votre acheteur et vous n’êtes pas tenu d’accepter la première offre au prix. Le choix de l’acheteur idéal avec un agent immobilier Sachez que le professionnel de l’immobilier représente un gage de sécurité supplémentaire pour vous. Au-delà de la recherche d'acquéreurs et de l’organisation des visites, l’expert immobilier est la personne la plus qualifiée pour vous aider dans le choix de l’acheteur. L’agent peut par exemple demander au potentiel acheteur de remplir un formulaire d’offre d’achat. Dans ce document seront mentionnés l’apport, le montant du prêt, autant d’informations qu’il peut analyser et décrypter avec et pour vous. Le saviez-vous ? Un acheteur accompagné d’un chasseur immobilier est un bon indicateur du sérieux et de la viabilité de son projet d’achat. Vendre son logement, c’est écrire un nouveau chapitre de sa vie. Chacun rêve d’un acheteur à la hauteur du bien précieux qui lui sera confié. Au-delà des paramètres financiers, administratifs… une vente immobilière reste une affaire avant tout de relations humaines. Entourez-vous des bonnes personnes et prenez toutes les précautions indiquées dans cet article. Surtout n’oubliez pas de vous faire confiance : votre ressenti est le premier des critères à prendre en compte.

4 critères pour trouver le meilleur acquéreur

Posted on 27 novembre 2023

22 ce n’est pas la Police, non c’est le nombre d’acheteurs que j’ai actuellement et qui ont les fonds disponible pour réaliser leur rêve de venir vivre en Morbihan. Pour […]

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Qu'est-ce que la LMNP ? La Location Meublée Non Professionnelle est un régime fiscal qui permet aux propriétaires de louer un bien meublé sans être considérés comme des professionnels. Cela signifie des avantages fiscaux et une flexibilité accrue ! Les avantages de la LMNP Amortissement : vous pouvez déduire la valeur du bien (hors terrain) sur plusieurs années. Réduction d'impôts : grâce à certains dispositifs comme le Censi-Bouvard. Flexibilité : adapté pour la location saisonnière ou de courte durée. Comment devenir LMNP ? ● Investir dans un bien meublé : il doit être convenablement équipé. ● S'inscrire auprès du greffe : pour obtenir le statut LMNP. ● Choisir le régime fiscal : micro-BIC ou régime réel, selon vos revenus locatifs. À noter : la LMNP n'est pas adaptée à tous les propriétaires. Il est essentiel de comprendre les obligations et avantages avant de se lancer. #LMNP #locationmeublée #investissementimmobilier #fiscalité #conseillerimmobilie Lorsque vous débutez votre activité en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez choisir entre 2 régimes fiscaux : ✓ Soit le régime fiscal micro-BIC : régime forfaitaire où seuls 50% de vos revenus locatifs sont imposés quelques soient vos charges. ✓ Soit le régime fiscal réel simplifié (ou normal) : vous pourrez déduire de vos revenus fonciers le montant réel de vos charges et amortir, sous conditions, en partie votre bien acquis, votre mobilier et votre électroménager. Le régime réel est généralement plus avantageux dans 85% des cas, car il vous permet de générer un déficit et de ne pas payer d’impôt sur vos revenus BIC. Quel régime réel choisir (simplifié ou normal) ? Le régime réel simplifié s’applique de plein droit au contribuable dont les recettes annuelles sont comprises entre 72 600 € et 247 000 € hors taxes. Il peut s’appliquer, sur option du contribuable, lorsque les recettes sont inférieures à 72 600 €. Au-delà de 247 000 €, vous devez déclarer vos revenus au régime réel normal (non simplifié). Passer en LMNP, comment ça marche ? Lorsque vous débutez en LMNP (et quel que soit votre régime fiscal Micro BIC ou Réel), vous devez déclarer la création de votre activité auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce dans un délai de 15 jours suivant le début de location de votre bien. Pour ce faire : 1. Remplissez un formulaire P0i (numéro Cerfa 11921) à transmettre au CFE ou au greffe de la ville dans laquelle est située votre location meublée. Pour trouver le greffe auquel vous êtes rattaché, cliquez-ici. 2. Dans le formulaire P0i, choisissez le régime fiscal pour votre déclaration de revenus de location meublée. 3. Recevez un n° SIRET, correspondant à l’immatriculation de votre activité LMNP, que vous devrez impérativement inscrire sur vos déclarations de revenus. 4. Par la suite l’étape suivante sera la déclaration de revenus de location meublée, avec l’établissement de la liasse fiscale si vous avez opté pour le régime Réel Simplifié. A savoir que : ✓ Si vous possédez plusieurs locations meublées, chacune de vos locations meublées devra disposer d’un numéro SIRET unique. ✓ Si vos locations ne dépendent pas du même tribunal de commerce, vous devrez adresser le formulaire P0i au CFE ou au greffe situé dans la ville de location du bien qui génère les revenus les plus élevés. ✓ En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), si les conditions sont remplies, vous êtes automatiquement soumis au régime fiscal du micro-BIC. ✓ Si vous débutez votre activité LMNP au régime réel simplifié, cocher simplement dans votre formulaire P0i, la case qui indique que vous souhaitez être soumis au régime réel simplifié. Comment changer de régime fiscal ? Si au cours de votre activité LMNP, vous souhaitez passer du régime fiscal micro-bic au régime fiscal réel simplifié, vous devrez alors notifier le choix de cette option à l’administration fiscale. Pour cela, vous devrez lever l’option pour ce régime au plus tard avant le 01/02 de l’année fiscale concernée en adressant un courrier au centre des impôts (le SIE compétent est celui qui gère le lieu de situation géographique de votre meublé). L’option est valable 2 ans et se reconduit tacitement. Quelles sont les charges ou amortissement à prendre en compte pour le régime réel ? Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les charges suivantes de votre location meublée : ✓ Les factures d’entretien et de réparations ✓ La taxe foncière (si le bien est inscrit à l’actif) ✓ Les frais d’assurance (si le bien est inscrit à l’actif) ✓ Les frais de gestion ✓ Les honoraires de l’expert-comptable ✓ Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ✓ Les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet) ✓ Les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance (si le bien financé est inscrit à l’actif) ✓ Les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif) ✓ Les provisions pour risques (par exemple : risque d’impayé) Le régime réel simplifié permet aussi de déduire les amortissements suivants : ✓ L’amortissement des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif) ✓ L’amortissement du matériel et du mobilier (si ceux-ci sont inscrits à l’actif) ✓ L’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration (si le bien est inscrit à l’actif) L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une année déterminée. Dans la pratique, on va étaler le coût du bien sur sa durée d’utilisation prévue. Chaque année on constate donc une dépréciation de sa valeur

Je me lance dans le meublé LMNP

Posted on 22 novembre 2023

Qu’est-ce que la LMNP ? La Location Meublée Non Professionnelle est un régime fiscal qui permet aux propriétaires de louer un bien meublé sans être considérés comme des professionnels. Cela […]

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La liste du mobilier vente immobilière

Posted on 20 novembre 2023

Compromis de vente : pourquoi annexer la liste du mobilier ? Avec tous les documents que vous devez fournir au notaire et qui seront annexés au compromis de vente, il est possible […]

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7 péchés capitaux des #Propriétaire #Bailleur

Posted on 15 novembre 2023

Jeudi même dans la location on peut pécher 7 péchés capitaux des #Propriétaire #Bailleur Libérez-vous des à priori ! Avec l’évolution de la législation et du consumérisme, l’opération de mise en […]

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Crédit immobilier : bonne nouvelle, il devient plus simple d’emprunter

Posted on 13 novembre 2023

Les taux de crédit immobilier se stabilisent en novembre, après près de deux ans de hausse. Certaines banques assouplissent leurs critères et se remettent à financer des dossiers. Enfin une […]

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Acheter un logement déjà loué, c’est 10 à 15% moins cher. Mais pourquoi ? 🤔 M’occupant aussi de locatif et gestion locatif, mes clients propriétaire bailleurs me demande de mettre en vente parfois certains de leurs biens (maison, appartement ou immeuble). Lorsqu’un acquéreur achète un logement déjà loué, il doit respecter plusieurs obligations 👇 Il ne doit, notamment, pas changer les termes du bail en cours (pas d'augmentation de loyer, pas de changement de locataire, pas de transformation en meublé etc..). Ce qu'il va donc regarder en premier, c'est le taux de rentabilité du bien. Selon les régions un "bon taux de rentabilité " est situé entre 4% et 15%. De plus, s'il souhaite récupérer le logement pour y vivre, il ne pourra pas forcément donner congé à la ﬁn du bail en cours, et devra attendre un renouvellement. Cela peut donc être 3 ou 4 ans plus tard… ➡Ces contraintes et l'immobilisation du bien plusieurs années font que les acquéreurs négocient, à la baisse, les biens vendus loués. Chaque situation étant spéciﬁque, je suis à votre disposition pour discuter et vous accompagner au mieux dans ce projet #immo #immobilier #prix #location #locataire #propriétaire #vendreappartement Besoin d’un professionnel pour bien vendre votre bien contactez moi Plus d’information sur mon blog ou en me contactant Le propriétaire d'un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ? Le logement vide Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s'il est habité par un locataire. À savoir Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (par exemple, en cas de mise en vente de l'immeuble). Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire : • Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées • Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie à son départ du logement. • La caution n'est pas libérée de son engagement, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire. Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis (congé) au locataire en place : Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement • Congé pour vendre Tout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique par le nouveau propriétaire. • Le bail prend fin plus de 3 ans après Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin du bail. À savoir Si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l'EPCI ou de la mairie de la commune où se situe le logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert. Ressources : à télécharger Lettre pour congés vente meublé Lettre pour congés vente vide Un propriétaire peut-il vendre avant la fin du bail ? Oui ! Si vous avez laissé passer la date de fin de bail et omis de donner congé pour vente : il vous restera la vente occupée. Le fait que le logement soit loué n'empêche jamais son propriétaire de vendre. Le locataire se retrouvera avec un nouveau propriétaire et le bail suivra son cours sans aucun changement ni pour le locataire ni pour ses cautions solidaires. Acheter un appartement mis en vente loué attire des acquéreurs souhaitant faire de l'investissement locatif. En cas de force majeure, est-ce que mon propriétaire peut donner congé avant la fin du bail ? Non! Le législateur au nom de la sécurité locative n'a prévu aucune dérogation à la règle des congés. Le délai de préavis du propriétaire pour vendre libre de toute occupation le bien est de six mois avant l'échéance du bail pour les locations vides et de trois mois avant pour les meublés. La seule solution pour les urgences majeures est de vendre un logement occupé. Un bailleur ne peut jamais casser un bail en cours. Quelle procédure pour vendre un bien « libre » de tout locataire ? Tout est dans les délais. Et si vous êtes dans les délais, vous pouvez alors donner congé pour vente à votre locataire, ce qui met fin au bail. Dans ce cas, vous vendez votre logement libre puisque votre locataire est tenu de quitter le logement. En location vide, vous ne pouvez donner congé pour vente que 6 mois avant l'échéance du bail (tous les 3 ans). Comment informer un locataire de la vente du logement en cours de bail ? La vente d'un logement en cours de location n'impose au propriétaire aucun formalisme particulier. Contrairement à une idée reçue et sauf exception, si vous décidez de vendre votre logement occupé, le locataire n'est pas prioritaire pour acheter votre logement en cours de bail. Puisque vous ne lui donnez pas congé, il peut rester dans les lieux après la vente. Il va simplement changer de propriétaire en cours de bail. Vous n'avez aucune démarche officielle à effectuer auprès de lui pour l'informer de votre intention de vendre le logement qu'il occupe. Il n'y a donc pas de modèle type de lettre à utiliser pour l'informer. Le locataire en place ne bénéficie-t-il pas d'une priorité sur l'achat en cas de vente occupée ? Non ! Le locataire n'a pas une priorité d'achat en cas de vente occupée mais il est souvent le premier intéressé : ne perdez pas de vue cette possibilité. Le droit de préemption n'existe que lorsque le bailleur donne un congé pour vente en location vide et pour l'échéance du bail. Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement « libre » ? Si le logement est loué en « vide » et que le propriétaire donne congé pour vente et pour l'échéance, le locataire a un droit dit de préemption. En d'autres termes : il est prioritaire pour acheter le logement pendant les deux premiers mois du préavis. Vous devez donc lui adresser un congé avec offre de vente. Cette priorité d'achat n'existe pas pour un bail meublé. En bref Si vous vendez le logement occupé, vous ne vous adresserez qu'aux investisseurs et vous éliminez généralement tous ceux qui cherchent une résidence principale. communiquer au locataire votre intention de vendre et organiser les visites, en sachant que vous êtes chez lui. Plus la rentabilité est forte = plus vendre occupé est un atout Réaliser une visite virtuelle de votre bien peut être une bonne solution pour éviter de déranger le locataire inutilement et limiter le nombre de visites. Besoin d’un professionnel pour bien vendre votre bien contactez moi

Le propriétaire d’un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ?

Posted on 4 novembre 2023

Acheter un logement déjà loué, c’est 10 à 15% moins cher. Mais pourquoi ? 🤔 M’occupant aussi de locatif et gestion locatif, mes clients propriétaire bailleurs me demande de mettre […]

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Quand s’applique la trêve hivernale ?

Posted on 1 novembre 2023

La trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Durant cette période, l’expulsion du locataire de son logement ne peut pas avoir lieu, elle est reportée. Mais la […]

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