Achat ou vente en viager ! – Agence Immobilier by Patrick

Achat ou vente en viager, objectif comprendre ce système.

Vous souhaitez vendre ou acquérir un bien immobilier ? Avez-vous pensé à la vente en viager ? Selon votre situation, cette transaction immobilière aux modalités bien spécifiques peut présenter des avantages. Comment fonctionne un viager ? Quels sont ses avantages ? On vous explique

Qu’est-ce que le viager ?

La vente en viager est une vente un contrat défini par la loi, un contrat défini par le Code civil comme étant “aléatoire” Du contrat de rente viagère (Articles 1968 à 1983).

La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.

Concrètement, le montant définitif du prix de vente dépend de la date du décès du vendeur (crédirentier). La date du décès ne devant pas être connue ou prévisible.

L’impératif du viager, sans le respect duquel le contrat serait nul, est que l’acquéreur (débirentier) ne doit pas être au courant d’un problème de santé du crédirentier : il faut un aléa.

Le viager consiste donc à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.

Il faut distinguer deux types de vente en viager :

Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès. Avec usufruit et en l’absence de précision dans l’acte de vente, les charges suivantes sont payées par le vendeur :

Réparations et entretiens courants du logement sauf s’il libère totalement le bien vendu

Taxes d’habitation, foncière et d’enlèvement des ordures ménagères
Factures d’énergie

Les grosses réparations sont prises en charge par l’acheteur.

Dans le cas d’un droit d’usage et toujours en l’absence de précision dans l’acte de vente, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères restent à la charge de l’acheteur.

La répartition des autres charges et travaux doit être prévue dans l’acte de vente.

Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur. Les charges (factures d’énergie, taxes, impôts…), l’entretien courant et toutes les réparations sont à la charge de l’acheteur.

Rente et bouquet

Un bouquet (c’est un capital initial) qui est versé au moment de la signature du contrat. Ce versement n’est pas une obligation, il est librement et contractuellement déterminé entre les parties. Avec la rente, le bouquet est un des moyens de paiement de la vente en viager.

Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments :

La valeur foncière du bien
L’âge du vendeur
Le versement d’un bouquet et son montant
Le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.

Par ailleurs, un bien vendu en viager occupé connait nécessairement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subit par l’acquéreur qui court jusqu’au décès du vendeur.

Lors de la rédaction du contrat de vente on recommande le versement d’un bouquet d’environ 30 % du prix total du bien immobilier. Le solde étant ensuite réparti en rentes régulières. L’évaluation du bouquet est liée à l’âge du vendeur, mais également à la valeur vénale de son bien immobilier. Le contrat de rente viagère est obligatoirement formalisé devant un notaire

La rente viagère quand à elle est calculée grâce à l’application d’un barème, qui prend en considération le type de viager choisi par les parties :

Si le viager est libre, le montant de la rente viagère est généralement plus élevé, et le débirentier doit assumer toutes les charges afférentes au logement ainsi que les travaux nécessaires, le cas échéant. Il se trouve dans une situation comparable à celle d’un propriétaire.
Si le viager est occupé, c’est-à-dire dans le cas où le vendeur reste dans les lieux, le montant de la rente viagère est donc moins élevé. Le contrat de vente en viager doit préciser qui est alors redevable des travaux et frais.

Types de barème

Plusieurs types de barèmes viagers peuvent être utilisés :

le barème viager de l’Administration fiscale ;
le barème viager des notaires ;
le barème viager de la Caisse nationale de prévoyance ;
le barème Daubry.

Les données indiquées dans ses barèmes restent purement indicatives car d’autres éléments rentrent dans le calcul comme l’emplacement du bien, son état, les travaux futurs.

Le viager : quels avantages ?

Les avantages du viager pour le vendeur

Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente.

Par ailleurs, la rente viagère connait un régime fiscal avantageux.

Bien que soumise à l’impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente.

Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :

70 % pour un premier versement à moins de 50 ans
50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans
40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans
30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.

Enfin, le vendeur n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble, par exemple, même s’il continue d’occuper le bien.

En revanche, s’il occupe le bien, le vendeur continue de s’acquitter de la taxe d’habitation.

Les avantages du viager pour l’acheteur

Pour l’acheteur, le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, sauf qu’il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache.

La rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière. En résumé, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.

Bon à savoir : la vente en viager consentie à un enfant, héritier réservataire du crédirentier, est assimilée à une donation au moment de la succession si aucun prix n’a été payé ou si les autres descendants n’ont pas expressément donné leur accord.

Clauses protectrices des parties au viager

Le notaire doit insérer dans le contrat de rente viagère des clauses bien spécifiques :

Une clause résolutoire qui permet la résolution immédiate et automatique de la vente en cas de non-paiement par le débirentier. Constatée par un juge, l’annulation de la vente est rétroactive. Elle permet au crédirentier de récupérer son bien immobilier et de conserver le bouquet et les rentes viagères versées à titre d’indemnisation.
Une clause de privilège qui autorise le vendeur à faire vendre le bien aux enchères et de se rembourser en cas d’impayés ou de vente lésionnaire.

Pour la réalisation de ce type d’opération

Comme pour la vente de tout bien immobilier, il est indispensable de se faire accompagner d’un notaire afin de vendre un bien en viager. En effet, la signature de l’acte de vente du bien se fait nécessairement en présence d’un notaire.

Indispensable à la transaction viagère, le notaire saura par ailleurs vous aiguiller pour déterminer le montant du bouquet et de la rente, sans pour autant exclure une négociation entre vendeur et acheteur à ce sujet.