Fixer son prix
Vendre votre bien de particulier à particulier c’est fixer un prix réaliste, adapté au marché, entre offre et demande.
Comme pour n’importe quel produit ou service, vous devez d’abord réalisez une étude de marché.
Pour ne pas perdre votre temps si le prix est hors marché, ou vous faire avoir si le prix est trop bas, avec en plus la possibilité de voir les services fiscaux requalifiés la vente si elle est disproportionnés au regard du marché, et donc imposition sur les plus value, bien sûr sur les résidences secondaire, donation etc.
Personnellement je me suis rarement trompé sur mes avis de valeur avec une marche de 7 à 8 000 KF du prix de vente auquel le bien est partie.
Mais quelle est ma méthode
Simple et objectif en faite.
Le prix de base.
Après avoir vu votre biens, les surfaces, les caractéristiques techniques, visuelles (emplacement, état extérieur) de votre maison ou appartement, e recherche les ventes réalisés autour de chez vous au cours des dernières années, mois.
Je je sélectionne les plus proches de votre maison ou appartement comparable en surface, terrain, année de construction.
Pour cela j’utilise une dizaine de sites et bases de données (vous trouvez sur mes RS un post sur les plus utiles).
A partir de là je dégage un prix m² moyen sur le secteur, et les valides avec celles des institutionnelles.
Ainsi les informations sont précises et incontestables notamment leurs de vos faces à faces avec les acquéreurs durant vos visites.
Comparez ce qui est comparable
Restez objectif, réussir à vous détachez de votre bien, ce que vous trouvez beau peut paraître hideux à d’autres, ce que vous trouvez utile peut paraître contraignant ou inutile pour d’autres
Une fois que j’ai le prix au mètre carré moyen de votre secteur, je détermine si votre maison ou appartement est au dessus ou en dessous.
Avec un bien rénover avec de belles prestations comme une cuisine de ou une douche italienne on peut monter le prix au m² entre 15 et 20 %
par contre si votre maison est en très mauvais état, on va baisser le prix de 20 à 25 %
Ainsi je détermine une fourchettes basses et hautes en fonction de l’état de votre logement et ses caractéristiques techniques et visuelles.
Après je multiplie le prix au mètre carré par la surface habitable de votre logement et je rajoute pour 1/3 de leur surface les annexes comme le greniers, caves, les mansardes.
Arrive la phase final, déterminer le bon prix, en rajoutant la marge de négociation selon le secteur, sur un marché dynamique et encore en demande comme la côte ici en #Bretagne on peut rajouter 10 à 15 % par contre sur les secteurs beaucoup moins dynamique avec moins d’acquéreur on rajoutera 5 % et si le secteur est vraiment en baisse ou très difficile on rajoute rien pour être dans le marché.
Et voilà votre prix de vente est déterminer, par vous pour par moi. Compter environ entre 10 et 20 h d’heure de recherche si vous n’êtes pas habituer,
Vous pouvez faire appel à un pro mais vérifier bien qu’il ne vous donne pas un prix juste pour vous faire plaisir car après vous risquez de devoir baisser, baisser le prix, voir comme on le dit griller votre bien, en effet un bien qui reste plus de 3 à 4 mois à été vue par les acquéreurs potentielle et si vous n’avez pas eu de visites ou juste des touristes ou encore des offres bien en dessous du prix c’est qu’il y a un problème enfin je crois non !??
Restez objectif, donnez vous les chances de faire une belle vente, prenez du recul et surtout….
Besoin d’être accompagnez, le coaching immobilier vendre entre particuliers mais pas seul